外壁後退って何!? 土地に関わる住宅の制限まとめ

素人施主のつれづれ注文住宅探求

突然ですが、以前アップした土地探しについてのブログ記事、皆様お読みになっていただけましたでしょうか。

そちらの記事で書いた、泉北さんとのこんなやり取り。覚えておられる方はいるでしょうか……。

ぽより
ぽより

しかし周りの土地みてると、相場より安いですよね?

泉北ホーム担当営業
泉北ホーム担当営業

おそらく変形地だからでしょうね

ぽより
ぽより

でもスマイルパッケージのおうちが入る広さはありますよね。
よく残ってたな……?

泉北ホーム担当営業
泉北ホーム担当営業

多分ですけど、北側斜線の緩和が受けられるって分かってない人が多かったんちゃうかなあ。
緩和がなかったらめちゃくちゃ細長い家になるので……

ぽより
ぽより

なる……ほど……?

ぽより
ぽより

北側斜線 イズ 何……?

そう思った方、いらっしゃいませんか。私は思いました。北側斜線、なにするものぞ。

調べてみたところ、建築基準法で『住宅とはかくあるように建てねばならぬ』という決まりがたくさん設定されていて、土地によって規定される決まりも結構色々あるようです。

全部を網羅している訳ではありませんが、ぽよりが家づくりの時に知った土地に関わる住宅の制限についてまとめてみました。

この記事のポイント

素人施主がマイホーム計画中に耳にした、土地に関わる住宅の決まりごとを知ることができます。
これから土地を探すという方や、図面打ち合わせの際の参考になるかもしれません。

土地の面積に対して規定よりも大きい建物を建ててはいけない
(建ぺい率・容積率)

それぞれの土地には、建ぺい率・容積率というものが定められています。

建ぺい率というのは、土地に対してどのくらいの範囲まで建物に使っていいかという割合です。
一方、容積率というのは、土地の面積と比較して建物の延床面積をどのくらいまでに抑えなければいけないかという割合です。
建ぺい率は風通しや日当たりの良さの確保・火災の際の延焼防止のために、容積率は人口制限による住環境の保護のためにあるそうな。

例えば30坪の土地で建ぺい率60%、容積率120%と定められていた場合、建物に使える土地は18坪。各階(2階建てなら1階と2階)の床面積を足した延床面積を32坪までに収めなければなりません。

ちなみに住宅メーカーのサイトで掲載されている建物の坪数は、この延床面積を指しています。

36坪のおうちを建てたい♡

と考えているのであれば、建ぺい率・容積率を見て延床36坪の建物を建てられる土地を探す必要があります。

それなら大きい土地を買っておけば安心!

という訳にもいかないので注意が必要です。
極端な例ですが30坪で容積率100%の土地と18坪で容積率200%の土地であれば、36坪の建物は後者にしか建てられません。

それに建物に対して極端に大きい土地を買うと、外構(駐車場や玄関までの舗装、お庭など)の工事がすごいことになる気配がします。外構費、どなたの事例みてもすごい金額ですでに怯えています……。

閑話休題。

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幅が4m以上の道路に接していない場合、規定された範囲には何も建ててはいけない

建物の前には必ず4m以上の幅の道路が必要だと決められています。

この道路の幅は救急車や消防車などが緊急時に入れるようにするためのものなのですが、そんな決まりごとが出来る前から土地を持ってる方は、当然道の幅とか関係なしに家を建てたりしています。

そういった「規定より幅が足りないんだけど、法律が決まる前から使われてるし……」という道路は「2項道路」「みなし道路」と呼ばれるんですが、この2項道路に接する土地では、道路との境界線から(4mー道路幅)÷2下がったところまで何も建築物を建ててはいけないというルールがあります。

他にも、昔は大きなひとつの土地だった場所が分割された結果、公道がないためそれぞれの土地にまたがる形で私道を作っていたりするケースがあります。 こういう土地が売りに出されている場合、私道の一部とセットで土地を購入することになります。

土地の情報に「2項道路に接する」「私道負担有」と書かれている所がこういう土地にあたります。規定範囲には物を置いたりしてもいけないので気をつけましょう。

余談ですがぽよりが選んだ土地も私道負担有の変形地です。

建物が規定の高さを超えてはいけない

建築には様々な高さ制限がかかります。

例えば第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域は高さが10mもしくは12mまでという絶対高さ制限があります。

地域による制限の他にも、隣接する道路を基準にして定められる道路斜線制限、隣地との境界線を基準に定められる隣地斜線制限などがあります。

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域には隣地斜線制限……はないのですが、北側の隣地との境界線を基準に定められる制限があります。これが北側斜線制限です。

こういった制限は大体「お互い最低限の日照・通風・採光はとれるようにしようね」という意図の決まりらしいです。

外壁は敷地の境界線から1mもしくは1.5m下げなければならない

外壁後退と呼ばれるもので、低層住居専用地域に設定されているものです。

ざっくりというと、日照・通風・採光のために敷地の境界線から決められた距離を空けて建物を建ててね、という決まりです。

場所によって1mもしくは1.5m空けるよう定められています。

ぽより
ぽより

あれ?

ぽより
ぽより

我が家、低層住居専用地域になっているはずなんだけど、外壁……境界線から1mも離れてないぞ!?

ぽより
ぽより

なんで? なんで!? これはアウトなのでは……?!

一瞬パニックになりましたが、ぽよりはクレバー()なので、冷や汗をだらだら流しながら考えました。

ぽより
ぽより

待て……待て、北側斜線の緩和が受けられる(※ちょっと特殊な土地でぱっと見は緩和対象とわかりにくい)って所まで調べてくれてた泉北ホームが、そんなミスをしてるとは考えにくい……

ぽより
ぽより

なにか……見落としがあるはず……これも緩和があるとか、なにか……

ありましたよ、見落とし。

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域または田園住居地域内において、低層住宅に係る良好な住環境を保護するため、都市計画で建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離(いわゆる「外壁後退」)の限度(1.5mまたは1m)が定められている場合には、原則として、当該距離はその限度以上としなければならない。

建築基準法第54条

「定められている場合には」。

定められていない=制限がかからないケースがある!!!

ぽより
ぽより

し、調べよう……調べ方があるはず……自分で調べて安心したい……

外壁後退の制限有無、市区町村の都市計画情報を見れば分かる

結論、土地の住所が分かれば調べられそうです。
(全部の市区町村で調べてないので断言はできませんが……)

まずは土地がある市区町村の都市計画情報をチェックします。
「○○市 都市計画情報」などで検索すると大体その自治体のサイトがヒットすると思います。

ここで都市計画情報を見ることができる地図情報サイトが公開されていれば、おそらく住所から調べることができるのではないかと思います。

ぽよりが購入した土地の自治体にも地図情報サイトがありました。

ぽより
ぽより

住所……入れて……都市計画情報を……確認……

ぽより
ぽより

外壁後退……指定なし!!
制限なしだーーーー!! 安心したーーーー!!

外壁後退の有無だけでなく、建ぺい率や容積率・高さ制限についても記載があるので、一度確認しておくと安心かもなーと思います。

それにしても注文住宅 土地一つとっても決まりが多い……おもしろ……びびった……

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